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地产对地产公司审视视角的探讨较好

发布时间:2020-11-20 来源:家居风水 点击:0

地产:对地产公司审视视角的探讨 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

1.事件近日,我们对行业情况和一些龙头公司(万科等)进行了调研,针对一些地产行业和公司的问题进行了探讨。

2.我们的分析与判断(1)从商业模式的角度来看待地产公司是比较清晰的一条思路地产行业公司数量多,市场竞争较充分,产品同质化较强。资本市场对地产公司的分类有多种,按照规模分为龙头一线公司(以万科、招商地产、金地、保利等为代表),二线地产公司;按照经营性质分为国有控股的地产公司和民营公司,或者部分是二者相结合的公司。按照地理区域分为全国性地产开发公司和区域龙头性公司。

上述分类方式比较多考虑的是公司的静态性质,即当前所处的状态。用商业模式的角度来对公司进行分类研究,是一种比较动态的,能够把握和涵盖公司发展方向的角度。地产公司的盈利模式,可以分为两大类:一是以物业出售为业务模式的公司;一类是以物业持有,获取土地增值收益为模式的公司。以物业出售为模式的公司,类似于制造行业,他们把原材料做成房屋卖掉,赚取利润,最典型的是万科、金地、保利等公司。以物业持有为业务模式的公司,类似于基金或者资产管理公司,不同的是他们长期持有的是房屋或者土地,通过不动产的升值来获取价值的提升,典型代表金融街、陆家嘴。

(2)物业出售和物业持有两种公司的估值和审视方法不同针对两者不同的经营模式,估值方法和审视角度应该是完全不同的。物业出售型公司应该更多按照永续存在的方式来进行估算,类似于证券业对制造业进行估值的方法。这种公司的开发能力是最重要的企业核心能力于运筹帷幄中征战四方!滚滚长江东逝水,如何快速的周转资金、开发土地、控制成本是企业价值所在,模式和思维也和制造业类似。

物业持有型公司,估值则应该更多的考虑持有物业的价值和获取成本。投资的时点和土地的地段等因素对公司价值影响很大,能够在行业低谷期地价获取优质土地资源,是最重要的能力。

针对不同商业模式公司的特点,我们认为,制造型公司的持续增长能力的核心是开发能力和成本控制能力。地价和房价的相对变动是对此类公司盈利的影响变量。如果地价和房价呈线性关系,则这类公司的利润增长就是平稳的,如果地价涨速快于房价,则利润增长会减慢,如果地价涨速低于房价涨速,则这类公司的利润增速也会加快。

物业持有型公司,更多的是对选地时机和选地地段能力的考验。能够在行业周期波动中的低谷期拿地,避开高点,是能够确保土地储备获得未来最大升值空间的保障。

( )针对不同模式公司发展不同的变量进行公司价值的考量从业务模式的角度出发,针对不同模式的公司发展不同的价值考量体系。

行业简评报告/房地产行业对物业出售型公司而言,当前地价和房价之间的变动关系是决定公司利润增速的重要指标。估值方法也可以参考使用制造业公司采用的现金流折现法。每股净资产重估法不能完全准确反映公司的价值,因为现有的土地储备作为一种原材料,是根据销售情况的好坏随时调整变化,而公司具有持续永久的开发能力,是更重要的企业价值所在。

对物业持有型的公司而言,仔细考察公司持有物业的成本、地理位置、未来可能的升值潜力是比较重要指标。估值方法上,每股净资产重估法能够比较准确反映公司的价值。公司的资源优势获取能力对该类公司而言至关重要。

.投资建议我们后续会针对地产公司的分析方法进行更进一步的深入研究,制定指像美国的废钢市场就很成熟标对公司进行综合考察和比较,对公司业务经营能力和股票投资价值方面的关系进行梳理,对股价和公司经营之间的关系也进行比较分析。从长期投资角度考虑,建议投资者关注开发能力较强的物业出售型公司和具有拿地优势及眼光的持有型公司,这类公司经营稳健,风险较小。从中短期投资角度考虑,寻找到处于增长加速期的公司,这要综合考虑当前市场中地产行业所处的阶段,地价房价之间的变化关系等因素,以及公司是否具有超常规增速的驱动因素(资产注入、增发募集资金等方式),但是要针对这类公司的风险进行分析和预测。

请务必阅读正文后的免责声明部分行业简评报告/房地产行业评级标准银河证券公司评级体系:推荐、谨慎推荐、中性、回避推荐:是指未来6-12个月,公司股价超越分析师(或分析师团队)2005年在上海盗窃被判刑半年所覆盖股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。

谨慎推荐:是指未来6-12个月,公司股价超越分析师(或分析师团队)所覆盖股票平均回报10%-20%。该评级由分析师给出。

中性:是指未来6-12个月,公司股价与分析师(或分析师团队)所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。

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